530米!廣州周大福金融中心(東塔)今天上午舉行封頂儀式，將一舉奠定廣州“第一高”的地位。

　　從2009年9月開工到現(xiàn)在，廣州東塔在“長(zhǎng)高”的過程中見證了姊妹塔廣州西塔的落成以及珠江對(duì)岸“小蠻腰”的一夜成名，它當(dāng)然不甘示弱，以“第一高”的美名再次征服公眾的眼球。從此以后，廣州城市新中軸線上三塔鼎力，珠江新城CBD歷經(jīng)20年規(guī)劃建設(shè)，也終于畫上一個(gè)句號(hào)。

　　東塔的封頂，引來各方矚目。在已封頂建成的中國摩天大樓排行榜中，高530多米的東塔僅次于632米的上海中心大廈，排名第二，但若放眼未來，長(zhǎng)沙、青島、深圳等地的摩天大樓設(shè)計(jì)高度動(dòng)輒六七百米，東塔很快就會(huì)被刷出排行榜十名以外。

　　規(guī)劃：珠江新城的收山之作

　　近五年內(nèi)，廣州一座座摩天大樓拔地而起，尤其是在新中軸線上的珠江新城，是這一波蓋樓運(yùn)動(dòng)舞臺(tái)的中心。2009年，廣州塔建成，主體高度450米;2010年，廣州西塔建成，高440米;2014年，廣州東塔封頂，530米!

　　摩天大樓往往會(huì)憑借一覽眾山小的高度成為城市地標(biāo)，從設(shè)計(jì)概念拋出時(shí)就頗引人關(guān)注。東塔用了將近五年時(shí)間成長(zhǎng)為廣州的“第一高度”，盡管五年內(nèi)城市面貌發(fā)生了翻天覆地的改變，但卻沒有其他開發(fā)商敢于超越東塔，并趕在東塔建成之前占領(lǐng)城市之巔。

　　“很顯然，廣州市政府要守住東塔這座珠江新城CBD的‘收山之作’，‘第一高’本身就是一個(gè)巨大的拍地籌碼，至少在東塔竣工前，不允許別人搶走這個(gè)風(fēng)頭。”

　　按照正常的建設(shè)周期，廣州至少五年內(nèi)不會(huì)有新樓高過東塔。此前白鵝潭地區(qū)曾規(guī)劃了600米的鉆石大廈，但后因各種原因被削低至500米，至今尚未動(dòng)工。毗鄰珠江新城的廣州國際金融城亦規(guī)劃有超高地標(biāo)，但高度均不超過東塔。

　　揭秘：530米，開發(fā)商爭(zhēng)取到的高度

　　事實(shí)上，東塔530米能爭(zhēng)得廣州“第一高”，并非一開始就預(yù)定好了，而是開發(fā)商博弈的結(jié)果。

　　2008年7月，廣州市國土房管局、市規(guī)劃局、市建委、市外經(jīng)貿(mào)局聯(lián)合召開東塔招標(biāo)答疑會(huì)，會(huì)上市規(guī)劃局人士為東塔的高度定調(diào)：只要低于440米即可。

　　曾參與過多次東塔設(shè)計(jì)專家討論會(huì)的華南理工大學(xué)建筑學(xué)院常務(wù)副院長(zhǎng)孫一民記得，他第一次參加相關(guān)會(huì)議時(shí)，會(huì)議上原則同意東塔和西塔可以不同，高度和設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)都可以不同，也就是說，廣州市政府給東塔的開發(fā)商留足了設(shè)計(jì)空間，東塔到底建多高，最終是由設(shè)計(jì)師說了算。

　　這也導(dǎo)致，東塔的高度一直沒有確切地出現(xiàn)在官方的規(guī)劃文本中。2012年5月，廣州市規(guī)劃局官網(wǎng)掛出東塔的規(guī)劃許可批后公示，公示文件中只列出東塔地上111層、地下5層等簡(jiǎn)單信息，并未透露具體高度。至于530米的高度，最開始是出現(xiàn)在開發(fā)商的宣傳資料中。

　　“東塔比西塔高了100米，明顯是為了稀釋地價(jià)。”合富輝煌首席分析師黎文江對(duì)羊城晚報(bào)記者表示，東塔比西塔的總投資多了幾十個(gè)億，為了攤薄地價(jià)，開發(fā)商肯定希望建超高層。

　　據(jù)越秀城建國際金融中心有限公司總經(jīng)理黃維綱透露，西塔建設(shè)歷時(shí)三年，總共投資68億元。而早前周大福集團(tuán)則預(yù)算過，東塔的投資將超過100億元。

　　“在土地拍出后，周大福跟政府提過要調(diào)整高度，調(diào)整后來也經(jīng)過了專家論證。”孫一民表示，如今東塔、西塔、廣州塔三塔鼎立，很難說現(xiàn)在的景觀效果是不是最好的。

　　一些規(guī)劃專家認(rèn)為，東塔、西塔如果保持一致高度，建成廣州新城市中軸線上真正的雙子塔，效果會(huì)更好。

　　摩天大樓好建，投資回本不易

　　向天空要土地，乃是摩天大樓建設(shè)的本意。隨著城市土地困局凸顯，越來越多的摩天大樓將拔地而起。在摩天大樓的熱效應(yīng)下，增加土地稅收或是地方政府推動(dòng)建設(shè)的初衷，但建成之后能否不負(fù)眾望成為GDP“引擎”，仍然有待時(shí)間檢驗(yàn)。

　　暨南大學(xué)教授胡剛表示，在新城區(qū)建設(shè)高樓或開發(fā)地下空間是趨勢(shì)，隨著軌道交通的發(fā)展，高容積率的區(qū)域交通疏散得以實(shí)現(xiàn)，新城區(qū)未來的容積率會(huì)進(jìn)一步提高，建筑密度會(huì)降低。但對(duì)開發(fā)商來說，建設(shè)超高建筑更多的是彰顯資本的野心。

　　作為只能出租不能出售的物業(yè)，如此巨額的投資何時(shí)才能回本?這是開發(fā)商將要面對(duì)的難題。而站在政府的角度，東塔的價(jià)值不是看租金多少錢，而是營(yíng)業(yè)額有多少，產(chǎn)成多少稅。

　　黎文江認(rèn)為，同樣的土地規(guī)模，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)性質(zhì)的差異，廣州和香港的平均產(chǎn)出GDP相差甚遠(yuǎn)。這也導(dǎo)致，雖然大家都在建摩天大樓，但創(chuàng)造的價(jià)值卻完全不能相提并論。

　　東塔“領(lǐng)頭”珠江新城租金看漲

　　隨著周大福金融中心(東塔)的落成，將為珠江新城甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來總面積超22萬平方米的供應(yīng)量，而目前廣州寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，包括在珠江新城區(qū)域，仍是供大于求。同時(shí)，作為東塔的“姐妹花”，廣州國際金融中心(西塔)兩者之間東塔的運(yùn)營(yíng)是否形成挑戰(zhàn)?行家分析，東塔寫字樓租金將成新的價(jià)格標(biāo)桿，與西塔會(huì)是良性競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

　　據(jù)廣州K11項(xiàng)目推廣負(fù)責(zé)人介紹，將于2016年正式進(jìn)駐廣州東塔。廣州K11項(xiàng)目總部設(shè)在東塔，國際甲級(jí)寫字樓將設(shè)在東塔的7-66層。寫字樓總面積超過22萬平方米，單層租賃面積約3500-3600平方米，為廣州市內(nèi)目前面積最大的國際性超甲級(jí)寫字樓。

　　K11項(xiàng)目推廣負(fù)責(zé)人昨晚接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)確認(rèn)，目前預(yù)租率已達(dá)35%，有信心在2016年一季度投入使用時(shí)實(shí)現(xiàn)“全中國進(jìn)駐世界500強(qiáng)企業(yè)最多的辦公樓”的招商目標(biāo)。

　　按照東塔寫字樓的招租定位，主要為四類，包括世界500強(qiáng)企業(yè)、外國駐穗領(lǐng)事館、有一定規(guī)模的外企，及國內(nèi)行業(yè)龍頭、尤其是金融企業(yè)。據(jù)介紹，目前確定進(jìn)駐意向的租戶多為跨國公司，超過一半為財(cái)富世界500強(qiáng)公司。

　　租金方面，目前珠江新城寫字樓的平均租金為160-170元/平方米，西塔約為250元/平方米，第一太平戴維斯廣州商業(yè)樓宇部董事劉曉南表示，東塔落成意味著珠江新城CBD的真正成熟。他預(yù)計(jì)，東塔寫字樓的平均租金將比西塔高，預(yù)計(jì)租金會(huì)在廣州占“領(lǐng)頭”地位，并將帶動(dòng)珠江新城區(qū)域超甲級(jí)寫字樓的整體租金提升。

　　越秀房托行政總裁林德良此前在接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)表示，東塔西塔兩者并不是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。在他看來，東塔和西塔之間，在發(fā)展上有一個(gè)時(shí)間差，一個(gè)區(qū)域同時(shí)推出兩棟樓在某種程度上會(huì)形成直接競(jìng)爭(zhēng)。實(shí)際上東塔建成交割使用的時(shí)候，可能西塔已經(jīng)爭(zhēng)取了比較穩(wěn)定的時(shí)間。從這點(diǎn)看，西塔和東塔不是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而是市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系。而且，東塔和西塔的定位和客源也各不一樣。

　　60、80、100……300米、400米、500米……10年、5年、1年……廣州的高度，從樓層、高度、追趕年限幾個(gè)維度，都在不斷刷新紀(jì)錄。隨著今日東塔封頂，廣州樓宇建筑新一輪的高度競(jìng)賽將停止，廣州的最高樓，將在樓高530米處畫個(gè)句號(hào)。活在珠江新城的人，東塔封頂，意味著又少了一處工地。活在廣州的人，東塔封頂，意味著又多了一處可辦公可血拼可玩樂的寶地。從此，廣州樓宇建筑界，“東塔”成“一哥”，僅限高度，沒有之一，因?yàn)樵谖磥淼囊?guī)劃中，所建樓宇都不會(huì)再高過它。