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　　托爾斯泰說，幸福的人都是一樣的，不幸的人各有各的不幸。

　　文旅項目開發運營也是如此，成功項目有共性，失敗項目原因卻不盡相同。下面從旁觀者的角度，分析下龍潭水鄉如何系統性失敗，但愿為后來者提供一絲絲有意義的提醒。

　　1、優越的大區位彌補不了小區位的尷尬

　　龍潭水鄉位于成都市東北三環外，區位可謂優越。

　　但，為什么開街五年來人氣越來越慘淡。

　　來看一下龍潭水鄉的小區位環境，項目位于龍潭總部經濟城內。

　　雖說是總部經濟城，但和傳統意義上的總部經濟不同，周邊工廠用地比較多，像水鄉西側，藍色屋頂為大片的工廠用地，工人居多，處于傳統工業經濟發展階段，大部分人在車間而不是寫字樓，消費能力和消費習慣，與水鄉定位的中高端品質消費不匹配。

　　工業廠房偏多，常住人口偏少，造成小環境很難營造出休閑度假的氛圍，試想，有幾個人愿意穿過工廠區域，來到周邊都能看到車間的位置休閑娛樂，與環境的格格不入，影響項目品質的完美呈現。

　　2、交通看似便利　實際上被圍困

　　龍潭水鄉位于三環和四環之間，周邊雖然有三環、四環、滬蓉高速、成華大道、龍潭路等交通干道經過，交通看似很便利。

　　再看看周邊，密密麻麻的鐵路將龍潭水鄉圍合起來，鐵路往往對城市片區割裂性較強，一個城市鐵路兩側會有截然不同的風貌，龍潭水鄉有N條鐵路，將看似便利的交通、優越的區位阻擋的嚴嚴實實，成都本地人開車過去就會覺得比較麻煩，更不要說外地游客，可能外地游客還沒到達水鄉，就被轉暈了，也會被周邊其他幾個古鎮截留。

　　交通便利看似能夠促進項目的通達性，但交通的性質也會成為弱化因素，并不是有幾條主干道就萬事大吉。

　　3、好看的皮囊千千萬　有趣的靈魂難尋覓

　　龍潭水鄉的工程開發可謂精致，古香古色的建筑，小橋流水的情景，多樣化的植物搭配，蘇州園林式風格，被譽為成都的“周莊”，但宣傳時又成為成都的“清明上河園”，清明上河園屬于宋朝北方特色，光從宣傳定位就可以看出經營者對自身認識的混亂。

　　龍潭水鄉是典型的蘇州園林風格，坦白的說，在仿古建筑里，質量算是上乘，但把江南的元素生硬的放在天府之國，調性總覺得怪怪的，很難入挑剔成都人的法眼。

　　成都作為旅游城市，市區的文旅商業街，寬窄巷子、錦里、大慈寺太古里、文殊坊、鐵像寺水街，無一例外，都是圍繞貨真價實的歷史建筑，植入現代化的運營理念，讓消費者覺得有特色，有明確的場景記憶，獨特性是文旅項目成功的必要因素之一。

　　成都遠郊的黃龍溪、洛帶、街子、安仁、平樂、西來等古鎮，都是擁有幾百年歷史的古鎮，周邊是田園風光，有山有水，有比較好的穿越感，適逢周末節假日，人氣都還不錯。

　　龍潭水鄉的定位相當尷尬，既沒有可以來的人文典故，又沒有鎮宅的歷史建筑，周邊是廠房或者寫字樓，缺乏旅游場景轉換的儀式感。

　　而且建筑設計的理念里，竟然把紅樓夢的元素放進來，園內一核心建筑群，將12條主體街巷分別以《紅樓夢》金陵12釵命名，對應每一釵的屬相，并在街口設立從蘇州民間收集而來的12生肖石雕。

　　所以說，龍潭水鄉定位是模糊的，缺乏接地氣的靈魂，沒有了靈魂，就像外表精致美麗的行尸走肉，人氣冷清在所難免。

　　4、工業用地身份的尷尬

　　據新聞媒體報道，龍潭水鄉用地于2011年2月取得國土使用權證，發證機關為成都市國土資源局，地類用地為工業用地。2012年4月該宗地取得建設用地規劃許可證，用地項目名稱為非生產性工業科研用房及配套設施、公廁，用地性質為一類工業用地。

　　媒體曾經報道：

　　一商戶狀告龍潭水鄉的經營者，稱出租給他的涉案房屋至今無相關建設規劃許可證，也無相關安全手續，該房屋為違法建筑。涉案租賃合同系無效合同。

　　如果文旅項目連用地性質都能含含糊糊，不出問題還好，出了問題，像是致命傷，后患無窮。

　　5、動線布局混亂　柳暗花明同一村

　　前面說了，龍潭水鄉的外圍道路路況復雜，影響消費者快捷到達。即使到達項目內部，里面的動線也依然讓人頭疼。

　　雖然從衛星圖上看，項目幾條動線很明確，但實際上龍潭水鄉水面面積達2萬平米，長2.2公里，布局3島、21橋。

　　縱橫交錯的水域，外貌相似的橋梁和景觀，導視牌的缺失，讓人很難快速到達某個區域。

　　去年曾經在龍潭水鄉逛，人比較少，卻遇到好幾個人向我問路，找不到某個商店了。這還是人少的情況下，如果人比較多，混亂的動線會讓消費者頭皮發麻，嚴重影響逛街體驗，如果兜了幾圈還是回到原地，沒幾個人愿意再來逛。

　　6、經營者與商家　是一根繩上的螞蚱

　　2013年4月，龍潭水鄉開街運營，各種促銷活動，加上嘗鮮效應，開業頭三天保守估計涌入13萬游人。

　　當時媒體報道，這幾天，龍潭水鄉里的商家，尤其是餐飲的商家們簡直笑歡了。一家豆花店老板說，周日中午1點就已經賣光了所有食品。而另一家中餐酒樓的老板，面對滿當當的大堂，忙得不可開交：“生意太好忙得沒時間統計這幾天的營業額”。

　　如今，繁華景象只是曇花一現，運營的商家只有幾家，多是普通小吃，大部分店鋪關門歇業，曾經風光的烏篷船從水里來到旱地，可謂極大的諷刺。

　　文旅項目開發周期長，剛開始需要漫長的培養期，有經驗的開發管理者會免收兩三年的租金，或者只收取營業額的10%左右的營業額作為租金，運營者和商家要共同度過市場培育期，同時經營者還要聯合商家持續開展各類營銷活動，確保人氣的熱度。

　　作為項目的運營者，對商家收取租金是固定的，據媒體報道：

　　一家名為山珍九斗碗的酒樓，戴著眼鏡的老板娘清閑地坐在外面喝茶。2012年2月份，她和丈夫盤下了這個地方，光裝修就花了100多萬。因鄰近大門，生意剛開始相對要好些，那時房租每月接近3萬，現在因為生意慘淡，房租降到了現在的16000元每個月，但仍然每月存在嚴重虧損。為此，她辭退了所有員工，在店門口一塊“如廁收費5角”的招牌引起了記者的注意。老板娘無奈的說：“園區內公廁早就壞了，游客只得在我這里如廁，我收點費用多少填補一下虧損。”

　　同時因開業后人氣迅速下降，商家營業額直線下降，部分商家開始拖欠租金，一紙訴狀把部分商家推上了被告席，訴商家不履行租賃合同，要求對租金價格、租金支付方式、違約責任進行約定。

　　管理者和商家是一榮俱榮的利益共同體，有困難需要共同面對，如果剛剛出現些問題，就要對簿公堂，怎么不讓商戶寒心，怎么可能用心經營。

　　7、文旅項目：沒那么簡單

　　龍潭水鄉，從盛極一時到現在沉寂衰落，恰恰說明了文旅項目開發運營過程中，每個環節都有不當的問題，當每個問題累積時，系統性失敗就會像雪崩一樣出現。

　　文旅項目不像高周轉的住宅項目，前期一定要慢，不把系統性的問題考慮清楚并有應對之策，等投入真金白銀，再收回就舉步維艱了。